Por Gabriel Lopes Miranda da Silva · OAB/PR 110.247 · · 2 min de leitura
Vendeu o imóvel e continua sendo cobrado pelo IPTU? Ou comprou e descobriu dívidas antigas? Entenda como a lei divide essa responsabilidade.
Uma situação comum
É frequente o antigo dono de um imóvel receber, anos depois da venda, uma cobrança judicial de IPTU. Também é comum o comprador descobrir que o imóvel veio com débitos de exercícios anteriores.
A dúvida é sempre a mesma: quem responde pela dívida?
A regra do Código Tributário Nacional
O IPTU acompanha o imóvel. Pelo art. 130 do CTN, quem adquire o imóvel passa a responder pelos impostos devidos sobre ele, inclusive os anteriores à compra.
A exceção está no próprio artigo: se a escritura registrar a apresentação de certidão negativa de débitos, o comprador fica protegido, e a dívida anterior não passa para ele.
E o vendedor?
A venda não apaga a responsabilidade do antigo dono pelos períodos em que ele era o proprietário. O Superior Tribunal de Justiça entende que a responsabilidade do comprador prevista no art. 130 do CTN se soma à do vendedor, sem liberá-lo: o Município pode cobrar de um ou de outro.
O mesmo vale enquanto a venda não é registrada em cartório: tanto o comprador que já tem a posse quanto o vendedor que ainda consta na matrícula podem ser cobrados (STJ, Tema 122). Situação diferente é a do imóvel arrematado em leilão judicial: o arrematante não responde pelos débitos anteriores, que são pagos com o preço da arrematação (STJ, Tema 1.134).
Na prática, muitas cobranças contra o vendedor têm problemas: foram ajuizadas depois da venda sem atualização do cadastro, contra quem já não tinha relação com o imóvel, ou estão prescritas.
Como se defender
O primeiro passo é conferir as datas: de cada exercício de IPTU cobrado, da venda, do registro da escritura e do ajuizamento da execução. Cada exercício tem seu próprio prazo de prescrição.
Também é importante verificar a escritura: se houve certidão negativa, a posição do comprador é forte. Entre vendedor e comprador, o contrato pode prever quem arca com débitos anteriores, o que permite o ressarcimento de quem pagou.